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发布时间:2013-10-28 10:46:16 阅读:9949次
最近这段时间,对房价的争论非常热闹,有的说要崩盘,有的说要上涨。据政府有关部门对外公布的数据,全国的商品房价格一直在上涨,而很多国外媒体又在唱空中国房地产市场。
现在是政府并没有出台更加严厉的调控政策,面对百姓的指责,开发商的抱怨,媒体的热闹,相信在十八届三中全会后一些房地产政策会陆续出台并发挥影响。
在各种对房价争论和不理智的情况下,我想同大家一起理性的分析一下商品房的价格。
我们可能受多年计划经济的影响,说到房子就先想到它的居住属性,而忽略了它的商品属性。商品房随着经济发展其商品属性更加突出,所以只要有购买者接受这个价格,就应该认为是合理价格。
对于合理价格国外有个公认的评判标准,商品房的总体价格应该是家庭年收入的3到6倍,我们不必费心去计算北上广深等大城市的房价是否合理,算一下我们当地房价大家更为关心,按照我们当地城镇职工人均工资标准每月2000元计算,家庭年收入在6万元左右,6倍36万元勉强能购置一个较小的房子。而我们国内有个更为简单的评判标准,就是你的家庭月收入和每平米房价的对比,也就是说你家庭月收入大于房价,那就是合理的房价。依照这个标准至少我们本地的房价还算是在一个合理的范围。从这两个标准,也可以看出国人对房价具有更高的忍受度。
下面我们在具体分析一下商品房的价格构成:1、土地成本,2、建筑成本,3、政府税费,4、开发商利润。这四项中两项1和3由政府控制,2和4由开发商掌握,以目前的国家土地出让招拍挂制度,土地成本在楼市不崩盘的情况下不会下降,政府税费我们也不要指望下降,这和地方政府的政绩观及国家体制直接相关;那么剩下的建筑成本和开发商利润,其中建筑成本虽有上涨,但是涨幅平稳,或者说对房价影响最小,开发商利润并非开发商完全能控,主要是市场所决定。土地成本、政府税费这两项都不透明,都是未知数,大众了解的也就是建筑成本,而开发商利润=房价—土地成本—政府税费—建筑成本。这其中两项是未知数,所以开发商收益同样也成了未知数。
房地产作为投资性商品,其价格取决于有能力的投资者对于未来收益的预期,市场成交价反映了投资者的预期,以及融资、持有等各项成本,与未来的投资风险,成交价格就是双方认定的合理价格,不存在飘浮在半空中的、按照成本逐项计算的合理价格。房价预期上升时,即使租金回报率只有3%,照样不愁买家。(这句话摘自叶檀评论)
所以房价高低、涨跌本来是市场行为,应该由市场去评说,政府只需要营造一个理性的市场环境,把一切都摊在阳光下,就可以防止任何的暗箱操作,剩下的让购房者自行去选择。这样政府和开发商不需要相互的指责,也少了公众的质疑。
(房地产:吕发红)
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